IMI – O que mudou realmente

Muito se tem falado sobre as últimas alterações ao Código de Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) mas infelizmente a discussão tem estado envolta num ruído que tem trazido mais confusão do que clarificação sobre uma compreensão plena e racional das alterações introduzidas. Deixando a alteração mais polémica para o fim temos outras alterações que importa mencionar.

Primeiramente, uma das datas de conclusão ou modificação de prédios urbanos passa a ser a data de conclusão da obra onde anteriormente era a data da apresentação da declaração para inscrição da matriz, fixando deste modo o momento relevante o momento em que o prédio está completo e não quando o sujeito passivo cumpre com a obrigação declarativa.

É clarificado no artigo sobre impugnação da avaliação que a iniciativa desta cabe ao sujeito passivo, à Câmara Municipal ou Junta de Freguesia, se esta for a beneficiária da receita.

Ademais, é introduzida na norma de inscrição de prédio situado em mais de uma freguesia uma excepção, a qual, nos casos de um complexo de edifícios ou construções submetidas ao regime propriedade horizontal ou similar, cada fracção é inscrita na matriz da freguesia em que se localizem e não na freguesia em que se localiza a parte onde tenha a entrada principal. Deste modo o mesmo edifício poderá ter mais que uma inscrição matricial.

Também é introduzida uma nova norma de contagem de prazos, a qual estipula que a contagem do prazo para a reclamação e impugnação do IMI conta-se a partir do termo do prazo para o pagamento da primeira ou da única prestação de imposto, impedindo que se pudesse reagir somente aquando da segunda ou terceira prestação.

Por fim, a questão que tem gerado tanta celeuma prende-se com a alteração introduzida no coeficiente de qualidade e conforto, nomeadamente no elemento de localização e operacionalidade relativas.

Desde logo queremos explicar que este elemento em específico já tinha sido introduzido no CIMI em 2006 através da Lei do Orçamento do Estado 2007. Desde então que o elemento de localização e operacionalidade relativas podia majorar, ou minorar, o valor do imóvel num coeficiente de 0,05, ou seja, podia aumentar ou diminuir em 5% o valor patrimonial tributário. A sua definição é a de que se considera haver localização e operacionalidade relativas quando o prédio ou parte do prédio se situa em local que influencia positiva ou negativamente o respectivo valor de mercado ou quando o mesmo é beneficiado ou prejudicado por características de proximidade, envolvência e funcionalidade, considerando-se para esse efeito, designadamente, a existência de telheiros, terraços e a orientação da construção

Tendo em conta a inovação e a sua indeterminação e subjectividade, o legislador/Governo, logo em 2007, estabeleceu directrizes sobre o que se deveria considerar como “local que influencia positiva ou negativamente o respectivo valor”.

Assim temos as seguintes características que tanto podem contribuir para majorar como para minorar o valor: orientação do prédio; localização do piso; localização relativa no piso. Ou seja, estas características consubstanciam-se numa maior ou menor exposição solar, se o piso é num dos andares inferiores ou superiores, bem como, em que lado da fachada do edifício é que está inserido.

Enquanto características majorativas temos a existência de áreas especiais, nomeadamente telheiros r/ou terraços.

Por fim, enquanto características minorativas temos: qualidade ambiental como poluição atmosférica, sonora ou outra; acessibilidades fora do normal; elementos visuais, naturais ou artificiais (por exemplo, ETAR, cemitérios); ausência ou menor qualidade de infra-estruturas/equipamentos de apoio e lazer no condomínio fechado.

Temos então desde longa data a possibilidade de majoração ou minoração em 5% do valor do imóvel conforme tenha alguma das características. A grande alteração agora introduzida foi um aumento substancial do coeficiente majorativo para 0,20, ou para um factor de variação de 20%. Sendo que, o coeficiente minorativo foi somente aumentado para 0,10, ou seja um factor de variação de 10%. Deste modo, o peso dos factores majorativos ganharam um maior peso do que os factores negativos, perdendo-se a neutralidade entre uns e outros sem que exista uma razão ponderosa para essa diferenciação. Ou seja, o coeficiente majorativo aumento em 300%(!), ao passo que o minorativo aumentou “somente” em 100%. No final, o valor patrimonial tributário poderá variar em cerca de mais 15% ou menos 5% em comparação com a aplicação dos coeficientes actuais.

Assim, se anteriormente um imóvel que teria de valor patrimonial de € 100.000 poderia ser majorado ou minorado num máximo de 5%, podendo passar a ter um valor entre € 105.000 e € 95.000. Agora temos então que o mesmo imóvel poderá ser majorado até aos € 120.000 e minorado até aos € 90.000. Se tivermos em consideração valores mais elevado de imóvel, digamos € 300.000, a variação poderá ser entre os € 270.000 e os € 360.000. Deste modo, onde antes existia um intervalo de 10% para a variação no valor, existe agora uma variação total de cerca de 30%.

Como se pode constatar, não foi introduzida nenhuma alteração material de grande relevo no IMI. No entanto, o que foi alterado substancialmente foi o coeficiente de qualidade e conforto, nomeadamente no elemento de localização e operacionalidade relativas, que teve uma subida bastante acentuado que levará a prazo a um aumento acentuado do IMI. Esse aumento não será somente em casas de elevado valor posto que o coeficiente pode ser aplicado a qualquer imóvel independentemente do valor deste. Apesar de tudo, o impacto não será imediato posto que só ocorrendo uma nova avaliação é que se irá aplicar o coeficiente aumentado, o que, quer por iniciativa voluntária ou por obrigação legal dos contribuintes, municípios ou freguesias, irá acontecer no médio prazo de modo generalizado.

Nota final, tendo em consideração a elevada subjectividade das características majorativas ou minorativas a discordância na sua aplicação irá gerar com certeza alguma litigiosidade, nomeadamente na reclamação e impugnação de avaliações, matérias para as quais poderá contar o nosso apoio.

 

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