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Decreto Lei 10/2024

A 8 de janeiro de 2024, foi publicado, em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 10/2024 que visa simplificar e acelerar os processos relativos aos licenciamentos e operações urbanísticas, com a inclusão de novos prazos limites para as decisões a tomar pelas entidades licenciadoras, a ampliação da abrangência dos PIP’s (pedidos de informação prévia) a criação da plataforma eletrónica dos procedimentos urbanísticos, bem como as alterações relativas à exigência de documentação aquando da celebração de alguns negócios jurídicos.

O referido Decreto-Lei visa, essencialmente, ainda a:

Desburocratização dos processos de licenciamento no âmbito do urbanismo:

- imóvel com área bruta de construção superior a 2200 m2.
  - O procedimento de licenciamento deixa de ser o regime regra, passando apenas a ser aplicável a áreas com menor intensidade de planeamento urbanístico ou sujeitas a servidões administrativas, restrições de utilidade públicas, etc.
    - As regras de deferimento tácito também não têm aplicação retroativa, só se aplicam aos procedimentos que se iniciem após 4 de março de 2024.

- Eliminação do alvará de licença de construção, e substituição pelo recibo do pagamento das taxas devidas;Identificação de novos casos de dispensa de controlo prévio pelos municípios;
  - Em certos casos, como é o caso das áreas sujeitas a plano de pormenor ou operações de loteamento, haverá isenção do controlo prévio através de PIP.

- Criação de novos casos em que apenas é exigível uma comunicação prévia;
  - No caso de estarmos perante operações sujeitas a comunicação prévia o promotor não poderá optar por recorrer ao procedimento aplicável ao licenciamento.
    - Esta medida não tem aplicação retroativa, pelo que só se aplica aos procedimentos que se iniciem após 4 de março de 2024.

- Adotação de um regime de deferimento tácito para os pedidos de licenciamento com os seguintes prazos:
  - 120 dias - no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção igual ou inferior a 300 m2;
  - 150 dias - no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em imóvel com área bruta de construção superior a 300 m2 e igual ou inferior a 2200 m2, bem como no caso de imóveis classificados ou em vias de classificação;
  - 200 dias - no caso de obras de urbanização, operações de loteamento e no caso de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação e demolição realizadas em

- Eliminação da autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio, substituindo-se essa autorização por entrega de, nomeadamente, os seguintes documentos:
  - Termo de Responsabilidade subscrito por pessoa legalmente habilitada a ser autor de projeto,
  - Telas finais nos casos em que tenham sido levadas a cabo alterações ao projeto.
    - Esta alteração que poderá ser destacada como uma das principais alterações introduzidas por este novo Decreto-Lei;
      - Resulta da mesma a revogação do Decreto-Lei 281/99, de 26 de julho, que disciplinava a exigência da apresentação perante Notário de Licença de Construção ou Utilização na celebração de atos de transmissão de prédios urbanos;
        - Incumbe aos Notários, Escriturários, Conservadores, Solicitadores, etc., informar as partes no negócio que o imóvel objeto do mesmo poderá não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção.

- Adotação de uma comunicação prévia com prazo de 20 dias, quando exista alteração de uso sem obra sujeita a controlo prévio.

Alteração dos prazos e o aumento da delegação de competências:

- Determinação de que a informação prévia favorável, emitida na sequência de pedido de informação prévia, tem um prazo de dois anos, com a possibilidade de prorrogação por um ano;
  - Opera-se assim ao prolongamento do prazo de validade e alargamento dos efeitos da informação prévia favorável, que anteriormente era de 1 ano.

- Flexibilização dos termos em que pode ser aceite o pedido do prazo de execução das obras, através da eliminação de que este apenas possa correr por uma única vez e do limite de a prorrogação não poder ser superior a metade do prazo inicial;

- Permissão para que exista delegação de competência aos dirigentes dos serviços do município em novas situações, seja para conceder licenças de construção, evitando, assim, a concentração de competências na câmara municipal, no presidente da câmara municipal ou no vereador com o pelouro respetivo;

- Adoção de regras para que a contagem dos prazos de decisão seja mais transparente, através das seguintes medidas:
  - Contagem dos prazos de decisão a partir da data da entrega do pedido pelo interessado;
  - Os prazos só se suspendem se o particular demorar mais de 10 dias a responder a pedidos de informação, documentos adicionais ou a outras solicitações da Administração Pública, pelo que, se a Administração Pública formular esses pedidos, os prazos de decisão não ficam automaticamente suspensos; e
  - A Administração Pública só pode pedir por uma única vez informações, documentos adicionais ou formular outras solicitações durante o procedimento;

- Determinação de que, caso não exista rejeição liminar ou convite para corrigir ou completar o pedido ou a comunicação, se considera que o requerimento ou a comunicação se encontram corretamente instruídos, não podendo ser indeferido o pedido com fundamento na sua incompleta instrução.

Pareceres e digitalização do processo:

- Determinação de que não há lugar a parecer da entidade competente em matéria de património cultural relativamente aos imóveis localizados em zonas de proteção de bens imóveis em vias de classificação ou de bens imóveis classificados de interesse nacional ou de interesse público, quando:
  - Se trate de obras no interior de bens imóveis, desde que não se verifique impacte no subsolo, ou alterações relativas a azulejos, estuques, cantarias, marcenaria, talhas ou serralharia;
  - Se trate de obras de conservação no exterior; e
  - Relativamente à instalação de reclamos publicitários, sinalética, toldos, esplanadas e mobiliário urbano;
    - Nestes casos deve ser emitido um termo de responsabilidade, por técnico habilitado, que declare que as obras na sua globalidade melhoram ou não prejudicam a estrutura de estabilidade do imóvel.
      - Este documento poderá ser solicitado em futuras fiscalizações.

- Previsão de uma Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, obrigatória a partir de 5 de janeiro de 2026, que permita a apresentação de pedidos online, consultar o estado dos processos e prazos, receber notificações eletrónicas, obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos, uniformizar procedimentos e documentos exigidos pelos municípios, evitando a multiplicação de práticas e procedimentos diferentes e, entre outras funcionalidades, a futura submissão de pedidos em formato Building Information Modelling (BIM).

Clarificações de competências dos municípios:

- Clarificação de que apenas compete ao município verificar o cumprimento de normas de planos municipais ou intermunicipais de ordenamento no território, medidas preventivas, áreas de desenvolvimento urbano prioritário, áreas de construção prioritária, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, o uso proposto, as normas legais e regulamentares relativas ao aspeto exterior e à inserção urbana e paisagística das edificações e a suficiência das infraestruturas, não lhe competindo, designadamente, apreciar questões relativas ao interior dos edifícios ou matéria relativa às especialidades (águas, eletricidade, gás, etc.);
- Clarificação de que os municípios não apreciam nem aprovam projetos de especialidades, os quais são remetidos para mera tomada de conhecimento e arquivo, acompanhados de termos de responsabilidade emitidos pelos técnicos competentes em como os projetos foram realizados em conformidade com a lei.

RGEU:

- Revogação ou substituição de certas exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) que se consideram limitativas e que não correspondem à proteção de um interesse público atual;
- Revogação do RGEU com efeitos a 1 de junho de 2026.

Uniformização e eliminação de formalidades:

- Indicação de que os regulamentos municipais só podem abranger certo tipo de matérias, não podendo, por exemplo, abordar matérias relativas aos procedimentos administrativos ou a documentos instrutórios, assim procurando tornar os procedimentos mais semelhantes nos vários municípios do país;
- Eliminação de exigências excessivas de documentos instrutórios a remeter pelos interessados quando apresentam pedidos relativos a operações urbanísticas como, por exemplo, livros de obras digitalizados ou procurações autenticadas, reconhecidas ou certificadas;
- Eliminação da necessidade de obtenção de uma licença específica para ocupação do espaço público, passando a licença ou a comunicação prévia urbanística a integrar essa licença, que por vezes é necessária para a realização da obra;
- Eliminação das exigências desproporcionadas e excessivas relativas às caixas de correio, bem como a obrigação de os municípios verificarem o cumprimento das mesmas;
- Proibição da exigência de forças policiais para a realização da obra;
- Obrigação de os municípios aceitarem a cessão para a sua posição contratual da garantia dada pelo empreiteiro ao promotor para a realização das obras de urbanização, assim eliminando o custo com a emissão de novas garantias;
- Simplificação das formalidades relacionadas com a compra e venda do imóvel, através da eliminação de exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização;
- Simplificação do processo de reclassificação de solo rústico em solo urbano, com finalidade industrial, de armazenagem ou logística ou de habitação a custos controlados;
- Agilização dos procedimentos de aprovação de planos de urbanização e planos de pormenor, através da eliminação do acompanhamento da elaboração dos mesmos pelas Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional e da eliminação da fase de concertação;
- Criação de condições para a existência de um maior número de casos de isenção de controlo urbanístico, ou seja, para a eliminação da necessidade de obter licenças ou realizar comunicações prévias, através da densificação do conteúdo das unidades de execução que, quando possuam certas características, passam a dispensar a licença ou a comunicação prévia.

Numa análise global do diploma estas medidas são positivas e há muito que eram reclamadas por todos os players do mercado, uma vez que ajudarão a desburocratizar os processos urbanísticos.

Resta saber se terá ou não o diploma ido longe de mais nas suas medidas.

Com efeito, acreditamos que os agentes que desenvolvem a sua atividade no sector imobiliário e urbanístico, estejam apreensivos quanto ao possível impacto do diploma, especialmente devido à transferência da responsabilidade dos Municípios para os particulares.

Essa mudança acarreta uma concentração de grande parte do controlo urbanístico na fase de fiscalização, momento em que a identificação de ilegalidades tem consequências mais difíceis de corrigir.

Esta fiscalização passa ainda a incidir exclusivamente sobre o cumprimento de normas jurídicas.

É de esperar igualmente que as Entidades Licenciadoras, se adaptem rapidamente ás alterações legislativas, para que respondam dentro dos prazos legalmente impostos.   

Em suma, acreditamos que a lei permitirá um urbanismo mais célere e menos burocrático, mas também menos garantístico e com maior responsabilização dos particulares.