No passado dia 26 de março de 2025, o Pleno da Secção de Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo (STA) proferiu um acórdão com impacto decisivo para o setor da reabilitação urbana e para os sujeitos passivos que aplicaram a taxa reduzida de 6% de IVA nas suas empreitadas, ao abrigo da verba 2.23 da Lista I do Código do IVA.

A decisão uniformiza jurisprudência no sentido de que a simples localização de uma obra em Área de Reabilitação Urbana (ARU) não basta para que se possa beneficiar da taxa reduzida de IVA a 6%. De acordo com o STA, é necessário que a empreitada se insira também numa Operação de Reabilitação Urbana (ORU), dando corpo aos objetivos estratégicos definidos para a ARU e cumprindo o regime jurídico da reabilitação urbana (RJRU).

O acórdão vem esclarecer três pontos essenciais sobre o tema, a saber:

1. Condições para aplicação da taxa de 6%

A aplicação da taxa reduzida exige não só que a obra esteja numa ARU, mas também que esteja integrada numa ORU aprovada pela assembleia municipal e com eficácia jurídica. A omissão deste segundo requisito viola o princípio da legalidade fiscal.

2. Construções novas fora do conceito de reabilitação

A jurisprudência agora uniformizada exclui a construção de edifícios novos em terrenos sem pré-existência edificada, ainda que localizados em ARU, do âmbito da verba 2.23. A taxa reduzida de IVA aplica-se, portanto, a reabilitações de edifícios já existentes.

3. Valor probatório da certificação camarária

O acórdão rejeita que uma simples certificação municipal seja suficiente para comprovar que uma empreitada constitui uma Operação de Reabilitação Urbana. É exigida a aprovação formal da ORU.

A decisão vincula os tribunais administrativos e legitima a Autoridade Tributária a exigir retroativamente a diferença entre a taxa de 6% e a taxa normal de 23%, no limite dos últimos quatro anos (prazo de caducidade do direito à liquidação). Como tal, empresas de construção poderão ver-se confrontados com correções fiscais de grande escala relativamente a empreitadas levadas a cabo.

Estamos em crer que esta decisão poderá afetar gravemente a promoção imobiliária e desencadear uma onda de litigância tributária.

Para mais informações, entre em contacto com o Departamento de Direito Fiscal da Ana Bruno & Associados, Sociedade de Advogados, SP RL.